滨海新区CBD现,里约热内卢拟耗费资金2000亿在滨

从天津向东驱车50公里,至海河入海口,可以看到一处超大的工地,“中国于家堡,世界金融区”的广告牌格外醒目,数以千计的工程技术人员正在这里夜以继日地工作。10年后,这里将建成120个市场会展、现代金融、传统金融、教育培训、商业商住项目,汇聚40万产业精英,成为迄今为止全球规模最大的金融区。
  这项预计耗资2000亿元的重点工程,坐落于天津滨海新区的核心地带。作为天津滨海新区中心商务区的重要组成部分,于家堡金融区占地3.86平方公里,总建筑面积950万平方米,规划摆放120个项目,拟分四期建设。按照天津的规划,2009年启动的于家堡金融区工程,预计三年全面开工,五年初具规模,十年基本建成。
  截至目前,起步区35个项目中,已开工12个项目,在建面积176万平方米,总投资240多亿元。预计2010年底前还将有23座楼宇破土动工。
  “天津的目标是建立与中国北方经济中心相适应的金融服务体系和金融改革创新基地。”天津市副市长崔津渡多次在公开场合表示,这样的定位不会和北京、上海、深圳形成正面竞争,希望天津在未来实现金融改革创新和金融业发展的过程中,能够形成天津特色,与北京、上海、深圳共同前进,成为金融市场的重要组成部分。
  崔津渡说,“在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革,原则上可安排在天津滨海新区先行先试”,是国务院赋予天津的重要任务。作为天津滨海新区金融改革创新的重要组成部分,于家堡金融区在开发建设、招商引资等方面均进展顺利。目前,该区注册企业已有65家,注册金额165亿元,涵盖基金、信托、保险、交易所等多个领域,已初步呈现出“中国金融改革创新平台”的聚集效应。

* 受宏观调控影响,融资压力凸显

《京津冀协同发展规划》出台在即,京津冀板块的热炒势头再次燃起,中心商务区就是其中之一。

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近日,《中国经营报》记者赶赴天津滨海新区,对滨海新区内的CBD建设和发展情况进行了实地调查。

2011年3月2日,一幅描画天津滨海新区未来美景的宣传牌。REUTERS/David Gray

记者在于家堡金融区和响螺湾商务区看到,其目前仍处于大规模施工中,尘土飞扬的工地上,一座座高楼拔地而起,相比钢筋水泥迅速铸就的楼宇,区域内的人流却显冷清。

* 今年投资、消费和出口将均衡发展

而同样属于滨海新区功能区之一的滨海高新区内,一座号称“华北区域第一高楼”的117层大厦正在不断拔高,这就是不断被热炒的“高银117大厦”,而此项目定位也是中心商务区,目前定价达每平方米4万元。业内人士对记者置评,如此定位或导致重复建设和恶性竞争,而高定价更多是为了炒区域价值,容易导致“有价无市”的局面。

* 发展定位为经济而非金融中心

记者发现,上述项目的定位都是高大上的“国际范儿”,但到目前为止,项目周边的格调、氛围与其“国际化”的定位还相差甚远。

* 希望成为第一批科技金融试点城市

建设规模庞大 去化压力由来已久

作者 谢衡/药朝清

记者在于家堡金融区和响螺湾商务区看到诸多项目仍在建设之中。项目附近空旷,人烟稀少,往来的主要是施工人员。

天津5月17日电---中国持续加码收紧宏观政策,让地方政府也感受到丝丝寒意.离中国首都最近的直辖市--天津市副市长崔津渡坦言,融资已经变得困难.

事实上,响螺湾商务区早在2007年9月就已经开工。“快8年时间了,还没有发展起来,希望自贸区政策能真正把这边带起来。”当地的李师傅对记者说。

他在接受专访时并称,今年拉动天津经济增长的投资、出口和消费"三驾马车"将均衡前进,而面对通胀压力,地方政府的作用或有限.

于家堡金融区的宝龙城市广场日前已经封顶并开业,但记者到项目售楼处发现,内部颇为冷清,只有一两组零散的客户在现场就坐,没有感受到这里作为于家堡金融区门户位置所应该有的人气儿。

"信贷收紧对我们一些项目的建设带来的压力还是比较大的.信贷、租赁、信托、发债都在收紧,也就是说我们原来要用的融资方法,现在都在收紧,"他称,融资已经变成了非常困难的一件事.

曾经到过中央商务区考察的匿名人士对记者表示,到商务区的第一直接感受就是高楼多,规划好,但人气差。当地的出租车司机也认为这是一个“面子工程”。

但他也表示,虽然现在银根紧,但各自都有解决各自问题的一些方法,出现问题可能是在个别项目个别企业上,但面上不会有什麽问题.

滨海新区CBD去化压力大早已成为老生常谈的话题。CRIC提供的数据显示,从2010年至2015年,塘沽地区办公物业的供应面积为1034139平方米,成交面积为502032平方米,供过于求明显。而成交均价2010年至2015年分别为10670元、11375元、11908元、11661元、10462元、8423元,从之前的1万元以上跌至2015年的8000多元,业内人士置评,库存压力大是重要原因。

中国中央政府今年将货币政策转向稳健,全面收紧信贷发放.央行天津分行公布的数据显示,今年3月天津各项贷款同比增长为20.8%,而去年12月的贷款增速为23.6%.

上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示,确实面临存量过剩的问题。虽然确实也有自贸区等利好消息,但是有很多问题存在,最典型的就是人口导入、产业导入等确实比预计的差。

对于备受关注的地方政府融资平台问题,崔津渡表示,在中央对地方融资平台的政策调整之前,天津市政府就已经着手整合地方融资平台公司,目前,天津的融资平台公司已由当初的155家缩减到了41家.

而去化压力并没有减缓“大干快上”的步伐。记者从中心商务区获悉,受自贸区建设、京津冀协同发展等众多利好政策叠加,投资者的信心进一步加强。据悉,截至去年年底,响螺湾区域已有13个项目的17座楼宇竣工,预计今年有8座楼宇竣工。于家堡区域今年年底将有10座楼宇竣工。5月8日,中心商务区管委会向记者提供的数据显示,1~4月新增企业设立859户,其中3月1日至4月30日新增注册595户;自贸区挂牌以来新增注册企业129户。

2009年,天津的信贷总额增长47.2%,远高于全国平均水平31.7%.根据央行的统计,当年天津新增加的贷款中62.5%流向了当地政府融资平台.央行在去年6月发布的一份关于天津的报告中称:"这对全国经济抵御全球金融危机的冲击作出了重要贡献,但同时我们必须重视潜在的问题."

对于记者采访中的“去化压力、人气不足”等问题,截至发稿,中心商务区管委会未给予回复。

**看好今年经济走势**

崔津渡指出,总体上看,今年天津的投资、消费和出口将发展的比较均衡和匹配.目前投资强度仍较大,开工的面广、项目多;而出口经过调整及欧美国家的经济复苏,预计今年会较平稳,再有剧烈波动的可能性小.

他认为,只要不出现突然因素如人民币币值调整、贷款条件和调控政策的变化等,预计"经济就可以持续的发展下去".

天津政府网显示,天津滨海新区去年的生产总值增长一直保持在25%以上.在庞大的建设投资驱动下,去年滨海的GDP首次超过浦东.天津市去年GDP增速为17.4%,今年一季度为扩张16%.

至于通胀压力,他承认目前面临的物价压力较大,并称市政府已采取一些措施应对物价上涨.

"但物价是一个全国性的问题...整体上还是要靠大的国家的政策去调整,我们地方政府的回旋馀地不大,"他说.

中国上周公布数据显示,4月居民消费价格指数涨幅仍高居在5%之上.分析师普遍预计,通胀"破五"态势整个二季度都会维持,并将于6-7月达到高点.[ID:nCN1797709]

《中国商务中心区发展报告》指出,CBD规划面积过大会影响产业集聚。目前世界级的CBD如纽约、伦敦、巴黎等城市的CBD用地规模基本控制在10平方公里以内,中国发展相对成熟的CBD,其用地规模也多数小于10平方公里。然而,2013年中国CBD平均用地面积为17.26平方公里,并且部分CBD的规划建设并未结合城市自身的发展条件,一味贪大求全,进行粗放式的开发,如目前在建的天津滨海新区CBD为46平方公里,其建设规模已严重超出自身需求。

**定位经济中心,冀望成科技金融试点城市**

崔津渡明确表示,在所有天津市政府的正式文件中,没有提过要建设"金融中心".根据国务院批准的天津城市发展规划,天津的定位是"北方的经济中心".

他指出,未来天津希望在科技金融领域有所推进.科技部今年很快将批准一些城市做科技金融的试点,天津希望能成为试点城市之一,将科技型中小企业吸引过来.

2006年天津滨海新区获准成为国家综合配套改革实验区,赋予天津先行先试权利.于是,天津市政府提出了一个名字很长的目标--"建成与北方经济中心和滨海新区开发开放相适应的现代金融服务体系和金融改革创新基地".

www.w88.com,即将在天津召开的中国企业国际融资洽谈会上,崔津渡希望能够吸引约300家科技型的中小企业到天津来,使科技金融成为会议的一个重要板块.

天津政府网发布的信息显示,天津市政府计划到2015年全市科技型中小企业占全市企业总量的比重由9%提高到15%以上.

严跃进表示,天津CBD的建设规模大,和地方政府的政策导向是有关系的。一是土地出让层面是比较激进的,造成土地成本约束力比较小,所以很多房企积极拿地。二是地方政府在产业导入方面做过类似承诺,使得很多房企对于后续写字楼的招租方面是比较有自信的,但实际上是有出入的。

--审校 乔艳红

对于上述问题,记者多次致电滨海新区新闻处,电话一直处于无人接听状态。

华北第一高楼“有价无市”?

记者在走访调查中发现,位于滨海新区功能区之一的滨海高新区内的“华北区域第一高楼”高银117大厦也定位为打造国际商务中心,目前还在建设中。

据了解,高银集团旗下高银地产投资建设的“高银天下”项目,包括以“高银金融117大厦”为主的国际商务区、高端住宅“富国高银”及“天津环亚国际马球会”,总建筑面积接近200万平方米。

对此,受访专家们表示,同属于滨海新区,如此定位存在重复建设,或导致“内耗”。

严跃进直言,在滨海新区多个商务区建设的背后,反映的是地方政府狭隘的区域发展思维。每个区域都希望引入产业、建商务区,带有很强的政绩面子。自然背后会带来库存积压,租金难以提升的尴尬。

此前有媒体报道称,天津滨海高新区将依据位于京津冀枢纽位置的区域优势,建设天津新中央商务区,以承接北京金融、文化等高端产业的转移。无论从区域优势还是从产业基础上来看,天津滨海高新区已具备打造新中央商务区的先天条件。此外,从硬件设施上来看,天津滨海高新区也已经为打造新中央商务区打下了坚实的基础。

对此,记者致电并致函天津滨海高新区管委会,新闻处在回复记者的材料中显示,滨海高新区的定位包含航空航天产业、新能源产业、生物医药等新兴产业,并不包含中央商务区相关条目。新闻处负责人对于“高银天下”的相关问题表示,其定位和定价更多是企业行为,并非是政府层面的规定。

而对于项目规划中的马球会,中国社科院城环所原所长、北京市“十三五”规划咨询专家牛凤瑞表示,中心商务区周围弄个跑马场,挺不可思议的。更多是噱头,如果未来改造成别的用途,成本是比较低的。中国社科院城市发展与环境研究所研究员单菁菁也认为,马球会所并不属于CBD的功能。

严跃进表示,对于高银地产来说,通过马球运动来拉拢高端置业群体。但考虑到目前反腐等背景,一些潜在的客群是减少的,后续若不走公众的路线,那么效果如何有待商榷的。

值得注意的是,目前“高银天下”在售项目的对外定价达每平方米4万元,而同期周边价格约1万多元。在走访中,多名当地人对于高定价表示出惊讶和不解,“这么贵,谁跑这来买啊……”一名张姓师傅说道。

对于“高银天下”的定位和定价,单菁菁认为,“华北区域第一高楼”是为吸引各方的关注,起到广告和宣传的作用。打出CBD更多的是为区域发展打造概念,并不代表在城市定位中就真正属于CBD。CBD是一个整体的区域,不是由一座高楼来承担的。高定价则是地产商自己在炒作,打造高端商务楼宇,以获得更高经济利益。概念不等于真正的CBD,经济区域不是经济楼宇。CBD要有商务配套、多种产业聚集体、多种服务配套以及专门为商务服务的基础设施配套。最终还是市场起决定作用,117大厦将价格定得这么高,如果“有价无市”,说明是脱离市场的。

值得一提的是,117大厦地理位置处于西青区,但行政区划属于滨海高新区。吊诡的是,查阅“高银天下”的相关资料发现,在宣传中有的地方表示属于西青区,有的地方则显示属于滨海高新区,在相关宣传文章中更多的则是突出“滨海新区”的字眼。对此,严跃进认为,117高楼所处的区位是比较尴尬的,突出“滨海新区”,实际上是希望获得更大的关注,毕竟滨海新区建设背后,确实会提供一些企业入驻和税费方面的优惠。

就上述问题,记者致函并多次致电高银地产相关负责人,截至发稿,未获得具体回复。

被指与“国际范儿”定位相去甚远

记者发现,上述天津滨海新区中心商务区以及滨海高新区CBD的定位都是“高大上”的“国际范儿”。

中心商务区的响螺湾商务区功能定位为建设外省市、央企驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心的承载区,于家堡金融区定位为具备现代化设施和国际化服务功能,国际一流、全国领先、功能完善、服务健全的金融改革和创新基地。滨海高新区的高银117大厦也是意图打造国际商务中心。

而记者在实地走访中发现,钢筋水泥铸造的高楼周边整体氛围和格调却与如此“高大上”的定位相差甚远。业内人士也指出,要实现规划定位中的“国际范儿”任重而道远。

单菁菁表示,区域发展有一定过程,包括软硬环境的塑造。硬件环境更容易打造,中国的固定资产投资、基建投资力度很大,对于滨海新区,既是国家新区,又有自贸区的政策,硬件起来会很快,但是软件服务需要一个过程,比如对国际化服务的了解、跟国际通行规则的接轨、服务型政府的打造等,都需要一定的基础。北京CBD经过十几年发展,在相应的软硬件设施上都下了很大功夫。天津滨海新区CBD要实现定位中的战略蓝图还有一段路要走。

对于借势京津冀协同发展来承接北京CBD等高端产业的转移问题,牛凤瑞对记者表示,都想承接北京CBD功能外迁,建设总部经济,但是企业真愿意外迁吗?更多时候还是“一厢情愿”。会不会过去,取决于商务环境。要尊重市场,尊重企业的选择。

上述《报告》中认为,北京CBD的部分功能已经出现疏解和外溢。其中北京CBD需要强化的功能包括:国际信息交流中心功能、国际高端商务服务中心功能、国际金融中心功能、地区总部功能、国际人才集散功能和文化融汇传播功能。北京CBD需要疏散的功能包括:部分商务服务配套功能、文化传媒业务外包功能、批发物流配送功能以及部分总部类项目等,在京津冀区域范围内整合资源,构筑面向京津冀的CBD产业链。

可见各地希望承接的高端功能正是北京CBD未来要强化的。

单菁菁在接受记者采访时表示,北京市CBD有独特优势,短期内无法替代。外国资本进入中国市场会更愿意贴近本地国家的决策中心即首都,贴近信息来源和管理中心即使馆区。中国外交部和基本上所有的使馆区都在北京CBD,国外的一些驻华机构像联合国的机构、非政府组织机构、国际商户、国际金融机构,都高度集中在北京CBD周边,已经形成氛围,开始时是市场选择,市场选择到一定程度以后又形成了互相依靠互相依赖的连接关系。北京CBD的功能其他地方不容易替代。

对于未来的发展,严跃进告诉记者,“其实滨海新区炒作了很多年了,但效果并不佳。和北京竞争面临压力,而即便在天津的城市框架内,也是需要和市区抢资源。有时候企业容易忽悠,而消费者是不容易忽悠的,缺乏消费者进入的市场终究是难以健康稳定发展的。要警惕此类风险,关键地方政府要创造更宽松的环境,比如积极到北京市场做宣传,在滨海新区落户、创业、购房方面提供优惠,这才能带来人口的导入。”

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